Nach der letzten Kreditrate ist die Erleichterung meist groß. Umso häufiger entsteht dann die Frage, ob Eigentümer sofort die Grundschuld Löschung beantragen sollten. Die kurze Antwort: Eine automatische Löschung gibt es nicht. Auch wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch stehen. Ob ihre Löschung sinnvoll ist, hängt vor allem von Ihren weiteren Plänen mit der Immobilie ab.
Für Eigentümer ist es hilfreich, zwei Dinge sauber zu trennen: die Rückzahlung des Kredits und die Eintragung der Grundschuld. Die Bank hat nach vollständiger Tilgung keine Forderung aus dem Darlehen mehr. Die Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch besteht jedoch weiter, bis sie förmlich gelöscht wird. Das ist kein Fehler und zunächst auch kein Nachteil.
Was bedeutet eine Grundschuld nach der Tilgung?
Die Grundschuld sichert üblicherweise ein Immobiliendarlehen ab. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs und nennt unter anderem die Höhe der Sicherheit sowie den begünstigten Gläubiger, meist eine Bank. Mit der Rückzahlung des Darlehens wird die Grundschuld inhaltlich nicht automatisch gegenstandslos. Rechtlich wird sie zur sogenannten Eigentümergrundschuld.
Das bedeutet: Die eingetragene Grundschuld besteht weiter, steht wirtschaftlich aber Ihnen als Eigentümer zu. Sie kann bei einer späteren Finanzierung erneut als Sicherheit genutzt werden. Das spart unter Umständen Zeit und Kosten, weil keine neue Grundschuld bestellt werden muss.
Gerade bei einer absehbaren Modernisierung, einem Anbau oder einem späteren Immobilienkauf kann es daher vernünftig sein, die Grundschuld zunächst bestehen zu lassen. Wer dagegen eine vollständig lastenfreie Immobilie dokumentieren möchte oder keine weitere Finanzierung plant, entscheidet sich häufig für die Löschung.
Grundschuld Löschung beantragen: Diese Unterlagen brauchen Sie
Der entscheidende Nachweis ist die Löschungsbewilligung der Bank. Darin erklärt das Kreditinstitut, dass es der Löschung der eingetragenen Grundschuld zustimmt. Nach der vollständigen Darlehenstilgung stellen viele Banken dieses Dokument auf Anfrage aus, manche senden es automatisch zu. Verlassen sollten Sie sich darauf jedoch nicht.
Bewahren Sie die Löschungsbewilligung sorgfältig im Original auf. Sie ist ein wichtiges Dokument und kann nicht einfach durch eine Kopie ersetzt werden. Falls für die Grundschuld ein Grundschuldbrief ausgestellt wurde, muss auch dieser Brief vorgelegt werden. Ob es sich um eine Briefgrundschuld oder eine Buchgrundschuld handelt, erkennen Sie in der Regel am Grundbuchauszug beziehungsweise an den Unterlagen zur damaligen Finanzierung.
Für den Notartermin benötigen Sie üblicherweise die Löschungsbewilligung im Original, bei einer Briefgrundschuld den Grundschuldbrief und einen gültigen Ausweis. Ein aktueller Grundbuchauszug kann zur Vorbereitung hilfreich sein, muss aber nicht zwingend von Ihnen beschafft werden. Der Notar prüft die Angaben und nimmt Einsicht in das Grundbuch.
Wenn Unterlagen fehlen oder die Bank nicht mehr existiert
Bei älteren Finanzierungen fehlen manchmal Unterlagen, oder das ursprüngliche Kreditinstitut wurde mit einer anderen Bank zusammengeschlossen. Dann sollte zunächst geklärt werden, wer heute Rechtsnachfolger und damit berechtigt ist, die Löschungsbewilligung zu erteilen. Die frühere Bankverbindung, Kreditunterlagen und Kontoauszüge können bei der Recherche helfen.
Ist ein Grundschuldbrief verloren gegangen, wird das Verfahren deutlich aufwendiger. In der Regel ist ein gerichtliches Aufgebotsverfahren nötig, damit der Brief für kraftlos erklärt werden kann. Das kostet Zeit und zusätzliche Gebühren. Deshalb gilt besonders bei älteren Objektunterlagen: Grundschuldbriefe gehören sicher verwahrt und nicht in einen ungeprüften Stapel alter Finanzierungsakten.
Der Ablauf beim Notar und beim Grundbuchamt
Sobald die Löschungsbewilligung vorliegt, beauftragen Sie einen Notar mit der Löschung. Sie müssen keinen Notar am Ort der Immobilie wählen. Praktisch ist jedoch eine Kanzlei, die die Unterlagen zügig prüfen und Rückfragen klar beantworten kann.
Der Notar beglaubigt in der Regel Ihre Unterschrift unter dem Löschungsantrag und reicht die Unterlagen elektronisch beim zuständigen Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt prüft, ob alle formellen Voraussetzungen erfüllt sind. Anschließend wird die Grundschuld gelöscht oder mit einem Löschungsvermerk versehen.
Wie lange das dauert, ist regional unterschiedlich. Die Bearbeitung hängt von der Auslastung des Grundbuchamts ab. Rechnen Sie eher mit mehreren Wochen als mit wenigen Tagen. Bei einem geplanten Immobilienverkauf sollte das deshalb frühzeitig angesprochen werden. Häufig muss die Löschung allerdings nicht schon vor der Vermarktung abgeschlossen sein. Sie kann im Rahmen des Verkaufs durch den Kaufvertragsnotar vorbereitet und abgewickelt werden.
Nach erfolgter Löschung erhalten Sie in der Regel eine Mitteilung des Grundbuchamts oder des Notars. Prüfen Sie diese sorgfältig und bewahren Sie sie zusammen mit der Löschungsbewilligung und den Finanzierungsunterlagen auf.
Mit welchen Kosten müssen Eigentümer rechnen?
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich ist grundsätzlich die eingetragene Höhe der Grundschuld, nicht die aktuelle Restschuld und auch nicht der heutige Marktwert der Immobilie. Die Kosten setzen sich aus Notarkosten und Gebühren des Grundbuchamts zusammen.
Bei einer üblichen Grundschuld bewegen sich die Gesamtkosten häufig im niedrigen dreistelligen Bereich. Eine pauschale Summe wäre jedoch unseriös, denn die Gebühren hängen vom konkreten Nennbetrag und vom Aufwand ab. Zusätzliche Kosten können entstehen, wenn Unterlagen fehlen, ein Grundschuldbrief aufgeboten werden muss oder mehrere Grundschulden betroffen sind.
Die Bank verlangt für die Löschungsbewilligung oftmals keine gesonderte Gebühr. Eine Nachfrage lohnt sich dennoch, vor allem wenn die Finanzierung schon länger zurückliegt oder Unterlagen erst aus einem Archiv beschafft werden müssen.
Löschen oder stehen lassen: Was ist beim Verkauf sinnvoll?
Eine eingetragene Grundschuld verhindert einen Verkauf nicht automatisch. Entscheidend ist, dass der Käufer die Immobilie lastenfrei erhalten soll, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wird. Der Notar regelt dann, wie die bestehende Grundschuld gelöscht wird und welche Unterlagen bis zur Kaufpreiszahlung vorliegen müssen.
Ist das Darlehen bereits getilgt und die Löschungsbewilligung vorhanden, lässt sich der Vorgang im Kaufprozess meist gut organisieren. Der Käufer muss also nicht abwarten, bis Sie die Löschung vor Beginn der Vermarktung vollständig durchgeführt haben. Das kann sinnvoll sein, wenn Zeit eine Rolle spielt.
Anders kann es bei mehreren Belastungen, laufenden Darlehen oder einer Erbengemeinschaft aussehen. Dann ist eine frühzeitige Prüfung besonders wertvoll. Unklare Grundbuchlagen führen nicht zwingend zum Scheitern eines Verkaufs, können aber Rückfragen, Verzögerungen und Unsicherheit bei Kaufinteressenten verursachen. Bei einer professionellen Verkaufsvorbereitung werden Grundbuchauszug, Belastungen und erforderliche Freigaben deshalb von Anfang an mitgedacht.
Wann das Stehenlassen wirtschaftlich klüger sein kann
Wer seine Immobilie behält und möglicherweise später erneut finanziert, kann von einer bestehenden Eigentümergrundschuld profitieren. Bei einer neuen Finanzierung kann sie an die finanzierende Bank abgetreten oder als Sicherheit weiterverwendet werden. Ob die Bank dies akzeptiert, entscheidet sie im Einzelfall nach ihrer eigenen Kreditprüfung.
Dem steht der Wunsch nach einem bereinigten Grundbuch gegenüber. Viele Eigentümer empfinden eine lastenfreie Eintragung als übersichtlich und endgültig. Das ist nachvollziehbar, aber nicht immer die kostengünstigste Lösung. Entscheidend sind Ihre persönlichen Pläne, nicht allein die Tatsache, dass der frühere Kredit abbezahlt ist.
Häufige Fragen zur Löschung der Grundschuld
Kann ich die Grundschuld selbst beim Grundbuchamt löschen lassen?
Nein, in der Regel benötigen Sie eine notariell beglaubigte Erklärung und die Löschungsbewilligung des Gläubigers. Der Notar übernimmt die formgerechte Einreichung beim Grundbuchamt.
Reicht eine Bestätigung, dass der Kredit abbezahlt ist?
Nein. Eine Tilgungsbestätigung belegt die Rückzahlung, ersetzt aber nicht die Löschungsbewilligung. Für das Grundbuchamt ist die Zustimmung des eingetragenen Gläubigers entscheidend.
Muss die Grundschuld vor einem Verkauf gelöscht sein?
Nein. In vielen Kaufverträgen wird die Löschung im Zuge der Abwicklung geregelt. Wichtig ist, dass die nötigen Unterlagen vorhanden sind und der Ablauf frühzeitig mit dem Notar abgestimmt wird.
Was passiert, wenn ich nichts unternehme?
Die Grundschuld bleibt im Grundbuch bestehen. Nach Rückzahlung des Darlehens besteht daraus keine offene Bankschuld. Sie kann jedoch bei einer späteren Finanzierung weiter genutzt oder zu einem späteren Zeitpunkt gelöscht werden.
Wer die Grundschuld Löschung beantragen möchte, sollte nicht allein nach dem Gefühl handeln, dass nach der letzten Rate alles aus den Unterlagen verschwinden müsse. Ein Blick auf Verkaufsvorhaben, Finanzierungspläne und die vorhandenen Dokumente schafft die bessere Grundlage für eine Entscheidung, die zu Ihrer Immobilie und Ihrer nächsten Lebensphase passt.
