Der Kaufpreis ist verhandelt, die Finanzierung steht scheinbar – doch vor dem Notartermin kommt eine Kostenposition hinzu, die schnell fünfstellige Beträge ausmacht. Wie hoch ist Grunderwerbsteuer, hängt vor allem vom Bundesland ab, in dem die Immobilie liegt. Für Käuferinnen und Käufer ist sie ein fester Bestandteil der Kaufnebenkosten und sollte von Beginn an in die Finanzierungsplanung einfließen.
Die Grunderwerbsteuer wird einmalig fällig, wenn ein Grundstück, eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstücksanteil erworben wird. Anders als etwa die Grundsteuer ist sie keine laufende Belastung. Ihre Höhe richtet sich grundsätzlich nach dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
Die Bundesländer bestimmen ihren Steuersatz selbst. Deshalb können bei identischem Kaufpreis je nach Standort mehrere Tausend Euro Unterschied entstehen. Für Kaufinteressenten in den Regionen von KSt-Immobilien sind insbesondere diese Sätze relevant: In Berlin gelten 6,0 Prozent, in Brandenburg 6,5 Prozent und in Sachsen 5,5 Prozent.
Zur Einordnung finden Sie hier die aktuell geltenden Steuersätze nach Bundesland:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | |—|—:| | Baden-Württemberg | 5,0 % | | Bayern | 3,5 % | | Berlin | 6,0 % | | Brandenburg | 6,5 % | | Bremen | 5,5 % | | Hamburg | 5,5 % | | Hessen | 6,0 % | | Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 % | | Niedersachsen | 5,0 % | | Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | | Rheinland-Pfalz | 5,0 % | | Saarland | 5,5 % | | Sachsen | 5,5 % | | Sachsen-Anhalt | 5,0 % | | Schleswig-Holstein | 6,5 % | | Thüringen | 5,0 % |
Entscheidend ist nicht der Wohnort des Käufers, sondern die Lage der Immobilie. Wer also in Leipzig wohnt und eine Wohnung in Berlin erwirbt, zahlt den Berliner Satz. Maßgeblich ist außerdem der Steuersatz, der am Tag der Beurkundung des Kaufvertrags gilt. Bei einer längeren Kaufvorbereitung lohnt es sich daher, die aktuellen Vorgaben vor dem Notartermin nochmals zu prüfen.
So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer
Die Grundrechnung ist einfach: Kaufpreis mal Steuersatz. Bei einer Eigentumswohnung in Leipzig mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer bei 5,5 Prozent 19.250 Euro. Für ein Haus in Markkleeberg zum gleichen Preis gilt ebenfalls der sächsische Satz – auch hier fallen 19.250 Euro an.
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro wird der Standortunterschied besonders sichtbar. In Berlin sind 30.000 Euro Grunderwerbsteuer einzuplanen, in Potsdam beziehungsweise Brandenburg 32.500 Euro. In Sachsen wären es 27.500 Euro. Die Differenz zwischen Sachsen und Brandenburg beträgt bei diesem Beispiel 5.000 Euro.
Die Steuer wird in der Regel auf den gesamten Kaufpreis des Grundstücks oder der Bestandsimmobilie erhoben. Notar- und Grundbuchkosten sowie eine vereinbarte Maklerprovision erhöhen die steuerliche Bemessungsgrundlage üblicherweise nicht. Für die persönliche Finanzierung gehören sie aber selbstverständlich zu den gesamten Kaufnebenkosten.
Bewegliche Gegenstände können den Kaufpreis mindern
Wird eine Immobilie mit einer Einbauküche, Markisen, einzelnen Möbeln oder anderem beweglichen Inventar verkauft, kann ein angemessener, im Kaufvertrag klar ausgewiesener Anteil dafür vom steuerpflichtigen Kaufpreis abgezogen werden. Voraussetzung ist, dass die Gegenstände tatsächlich beweglich sind und ihr Wert nachvollziehbar bleibt.
Eine unrealistisch hohe Aufteilung akzeptiert das Finanzamt nicht ohne Weiteres. Gerade bei älteren Küchen oder Möbeln sollte der angesetzte Zeitwert plausibel sein. Fest mit dem Gebäude verbundene Bestandteile, etwa Heizungsanlagen, Sanitäranlagen oder Bodenbeläge, zählen dagegen regelmäßig zur Immobilie und bleiben steuerpflichtig.
Besonderheit beim Neubau und Bauträgervertrag
Bei einem Grundstückskauf mit anschließendem Hausbau kommt es auf die vertragliche Gestaltung und den tatsächlichen Zusammenhang an. Werden Grundstück und Bauleistung vollkommen unabhängig voneinander vereinbart, kann sich die Steuer auf den Grundstückspreis beschränken. Besteht jedoch von Anfang an ein einheitliches Angebot für Grundstück und schlüsselfertiges Haus, bewertet das Finanzamt dies häufig als einheitliches Vertragswerk. Dann kann die Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Baukosten anfallen.
Das ist kein Detail, das man erst nach der Reservierung klären sollte. Bauinteressenten sollten die Verträge und die Vermarktungskonstellation frühzeitig rechtlich und steuerlich prüfen lassen.
Wann wird die Steuer fällig?
Nach der notariellen Beurkundung meldet der Notar den Erwerb an das zuständige Finanzamt. Daraufhin erhalten die Beteiligten den Grunderwerbsteuerbescheid. Wirtschaftlich trägt nach den meisten Kaufverträgen der Käufer die Steuer. Gesetzlich können jedoch beide Vertragsparteien herangezogen werden. Deshalb ist eine zügige Zahlung im Interesse aller Beteiligten.
Die Zahlungsfrist beträgt typischerweise einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Erst wenn die Steuer vollständig bezahlt ist oder eine Steuerbefreiung anerkannt wurde, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese benötigt der Notar für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Wer die Frist versäumt, riskiert Mahnkosten, Verzugsfolgen und eine Verzögerung des gesamten Kaufabschlusses.
In der Praxis sollte die Grunderwerbsteuer nicht aus dem ohnehin knapp kalkulierten Eigenkapital „irgendwie mitbezahlt“ werden. Besser ist, sie als eigene Position verbindlich zu reservieren. Banken erwarten häufig, dass Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln gedeckt werden. Ob und in welchem Umfang eine Finanzierung der Nebenkosten möglich ist, hängt von Einkommen, Beleihung, Objekt und Kreditinstitut ab.
Gibt es Befreiungen von der Grunderwerbsteuer?
Ja, allerdings gelten sie nur für klar geregelte Fälle. Steuerfrei oder steuerbegünstigt können beispielsweise Übertragungen zwischen Ehegatten sowie im Zusammenhang mit einer Scheidung sein. Auch Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie – etwa zwischen Eltern und Kindern – sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Erbschaften und bestimmte Grundstücksübertragungen im Rahmen einer Nachlassabwicklung werden ebenfalls anders behandelt als ein gewöhnlicher Kauf.
Bei Erbengemeinschaften, Schenkungen, Teilungen nach Trennung oder Übertragungen innerhalb der Familie lohnt sich eine frühzeitige Beratung durch Notariat, Steuerberatung oder Rechtsanwalt. Eine Gestaltung, die im Alltag naheliegend wirkt, kann steuerlich ganz unterschiedliche Folgen haben.
Kaufnebenkosten realistisch einplanen
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Baustein. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Als grobe Orientierung liegen die gesamten Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Einzelfall oft im hohen einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentbereich des Kaufpreises.
Wer sein Budget festlegt, sollte daher nicht nur fragen, welcher Kaufpreis möglich ist. Die bessere Frage lautet: Welcher Gesamtkaufaufwand passt dauerhaft zur eigenen Finanzierung? Gerade Familien, Kapitalanleger und Käufer nach einer Trennung gewinnen Sicherheit, wenn sie vor Besichtigung und Preisverhandlung eine belastbare Obergrenze einschließlich aller Nebenkosten festlegen.
Ein transparent aufbereiteter Kaufprozess schafft hier Ruhe: Kaufpreis, Steuer, Notar, Grundbuch, Finanzierungspuffer und notwendige Modernisierungen gehören auf eine Rechnung. So bleibt am Ende nicht nur der Zuschlag für die passende Immobilie realistisch, sondern auch der Weg dorthin finanziell gut planbar.
