Warum ein Betreuer beim Immobilienverkauf wichtig ist
Der Verkauf einer Immobilie gehört zu den rechtlich bedeutendsten Entscheidungen, die ein Eigentümer treffen kann. Doch nicht jeder Mensch ist in der Lage, diese Entscheidung selbstständig zu fällen. Wenn jemand aufgrund von Krankheit, geistiger Einschränkung oder Alter seine Angelegenheiten nicht mehr eigenständig regeln kann, wird ein gesetzlicher Betreuer bestellt.
Damit dieser die Interessen der betreuten Person schützt, hat der Gesetzgeber im § 1907 BGB genau festgelegt, wie ein Betreuer mit Immobilien umgehen darf. Der Paragraf soll sicherstellen, dass keine übereilten oder nachteiligen Verkäufe stattfinden und dass die Wohnung oder das Haus nicht ohne triftigen Grund aus dem Besitz des Betreuten verschwindet.
Der rechtliche Rahmen: § 1907 BGB im Überblick
Der Paragraph 1907 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt, dass ein Betreuer eine Immobilie nur mit gerichtlicher Genehmigung verkaufen darf.
Wichtige Kernaussagen aus § 1907 BGB:
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Schutz des Lebensmittelpunkts: Wenn es sich um die Wohnung oder das Haus handelt, in dem der Betreute lebt, ist eine Veräußerung nur in Ausnahmefällen erlaubt.
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Gerichtliche Kontrolle: Der Betreuer benötigt immer die Zustimmung des Betreuungsgerichts, bevor ein Kaufvertrag wirksam wird.
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Schriftliche Begründung: Der Betreuer muss darlegen, warum der Verkauf im Interesse des Betreuten liegt – zum Beispiel um Pflegekosten zu decken oder eine kleinere, altersgerechte Wohnung zu finanzieren.
Ohne diese Genehmigung ist der Kaufvertrag nichtig. Käufer und Verkäufer geraten dadurch in eine rechtlich unsichere Lage – ein Risiko, das es unbedingt zu vermeiden gilt.
„Verlassen Sie sich auf meine Unterstützung, gerade im Ernstfall.“
Klaus Steenheuer
Inhaber
Das sagen unsere Kunden
Die Rolle des Betreuers beim Immobilienverkauf
Ein Betreuer vertritt die Interessen des Betreuten in rechtlichen und finanziellen Angelegenheiten. Beim Thema Immobilie hat er eine besonders verantwortungsvolle Aufgabe.
Aufgaben des Betreuers:
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Prüfung des Verkaufsgrundes: Ist der Verkauf notwendig und im Interesse des Betreuten?
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Vorbereitung der Unterlagen: Dazu gehören Grundbuchauszüge, Energieausweise, Kaufverträge und Gutachten.
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Antrag beim Gericht: Der Betreuer muss beim zuständigen Betreuungsgericht die Genehmigung einholen.
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Zusammenarbeit mit Fachleuten: In der Praxis ist es ratsam, einen Immobilienmakler wie KSt-Immobilien einzubeziehen, um den bestmöglichen Preis zu erzielen und alle rechtlichen Hürden zu meistern.
Der Ablauf der gerichtlichen Zustimmung
Der Weg von der Verkaufsentscheidung bis zur rechtskräftigen Genehmigung umfasst mehrere Schritte.
01
Verkaufsabsicht begründen
Der Betreuer erstellt eine schriftliche Erklärung, warum der Verkauf im Interesse des Betreuten ist. Beispiele: Finanzierung der Pflegekosten, Vermeidung von Leerstand oder Instandhaltungsproblemen, Umzug in eine barrierefreie Wohnung.
02
Antrag beim Betreuungsgericht
Der Betreuer reicht beim zuständigen Gericht einen Antrag ein. Dazu gehört in der Regel ein Kaufvertragsentwurf, ein Nachweis über den aktuellen Immobilienwert – beispielsweise in Form eines Gutachtens oder einer Maklerbewertung – sowie eine persönliche Stellungnahme des Betreuers, in der er die Gründe für den Verkauf darlegt.
03
Prüfung durch das Gericht
Das Gericht überprüft anschließend, ob der geplante Verkauf im Interesse des Betreuten liegt. Dabei kann es eigene Gutachten einholen, die Beteiligten anhören oder weitere Unterlagen anfordern. Erst nach dieser sorgfältigen Prüfung entscheidet das Gericht, ob die Genehmigung erteilt oder abgelehnt wird.
04
Erteilung oder Ablehnung der Genehmigung
Wenn das Gericht zustimmt, kann der Kaufvertrag beurkundet und vollzogen werden. Wird der Antrag abgelehnt, bleibt die Immobilie im Besitz des Betreuten.
Risiken ohne Genehmigung
Ein Immobilienverkauf durch den Betreuer ohne gerichtliche Zustimmung ist unwirksam. Der Kaufvertrag hat dann keine Gültigkeit – selbst wenn Käufer und Verkäufer bereits unterschrieben haben.
Folgen:
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Der Käufer kann sein Geld zurückfordern.
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Der Betreuer macht sich ggf. schadensersatzpflichtig.
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Verzögerungen führen zu Kosten und rechtlichen Auseinandersetzungen.
Daher ist es absolut notwendig, den Genehmigungsprozess sauber durchzuführen.
Typische Gründe für den Verkauf einer Immobilie durch den Betreuer
Nicht jeder Verkauf ist automatisch im Sinne des Betreuten. Das Gericht prüft genau, ob die Gründe nachvollziehbar sind.
Häufige Motive:
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Finanzielle Absicherung: Der Erlös wird benötigt, um Pflege- oder Betreuungskosten zu decken.
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Wohnsituation: Das Haus ist zu groß, nicht barrierefrei oder der Betreute kann es nicht mehr bewohnen.
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Vermeidung von Belastungen: Leerstand, Reparaturen oder Nebenkosten würden das Vermögen schmälern.
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Umzug in eine Einrichtung: Das bisherige Zuhause wird nicht mehr benötigt.
Was KSt-Immobilien für Sie übernimmt:
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Wertermittlung der Immobilie auf Basis aktueller Marktdaten.
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Aufbereitung der Verkaufsunterlagen für das Gericht.
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Koordination mit dem Betreuungsgericht und Notaren.
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Organisation von Dienstleistern z.B. Entrümpelung,
Umzug, Reinigung etc. -
Vermarktung und Käuferauswahl, um einen fairen Preis zu erzielen.
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Diskrete und transparente Begleitung bis zur Schlüsselübergabe.
Als familiengeführtes Unternehmen aus Markkleeberg kennen wir den Leipziger Markt genau und wissen, wie man in rechtlich komplexen Fällen den optimalen Weg geht.
Beispiel aus der Praxis
Eine ältere Dame aus Markkleeberg musste in eine Pflegeeinrichtung umziehen. Ihr Haus war zu groß, die Unterhaltungskosten hoch. Der bestellte Betreuer wandte sich an KSt-Immobilien. Gemeinsam erarbeiteten wir eine Bewertung, bereiteten die Unterlagen für das Gericht vor und organisierten den Verkauf. Nach der Genehmigung durch das Gericht konnte die Immobilie innerhalb weniger Wochen erfolgreich veräußert werden – zu einem Preis, der die Pflege langfristig finanzierte.
Fazit: Sicherheit durch klare Abläufe
Der Verkauf einer Immobilie durch einen Betreuer nach § 1907 BGB ist ein komplexer Prozess. Entscheidend ist die gerichtliche Zustimmung, ohne die kein wirksamer Vertrag zustande kommt. Mit professioneller Begleitung lassen sich Risiken vermeiden und ein Ergebnis erzielen, das im besten Sinne des Betreuten ist.